Сезон охоты близок — ипотеку обкладывают красными флажками
«Ипотечный пузырь» может схлопнуться в середине осени этого года. Новые нормы, которые вступят в силу, сделают кредитование невозможным. Объём неплатежей растёт, банки терпят колоссальные убытки, и впереди уже маячит самый настоящий «ипотечный кризис» с совокупными убытками на уровне 60% доходной части госбюджета. Непонятно, кто за всё это заплатит.
«У Банка России нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и с их помощью напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов. В этих условиях Банк России с 1 октября 2023 года устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне. Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья», — говорится в сообщении Центробанка.
По-простому: регулировать долю ипотечных кредитов с теми или иными характеристиками в их общей массе регулятор не может. Это, действительно, сложно — практически неосуществимо. Поэтому вводятся некие запретительные надбавки по наиболее рисковым ссудам, а уж там решайте сами, господа финансисты.
Например, если первоначальный взнос меньше 10%, то по нему банку нужно будет дополнительно иметь капитал, равный 900% объема выданной ипотеки. Чем больше размер взноса, тем меньше это требование, от 30% собственных средств клиента ничего не нужно. С одним условиям — у заёмщика не должна быть высокой предельная долговая нагрузка (ПДН), а то тоже «включается счётчик».
Новые правила касаются как договоров долевого участия (строительство домов), так и обычной ипотеки. Отличия по правилам выдачи ссуд есть, местами довольно существенные. Что такое ПДН можно тоже посмотреть на сайте ЦБ, хотя тут всё просто — это та доля заработка, которую вы отдаёте по всем открытым ссудам.
Если обобщить все нововведения, то вкратце они таковы: ежели у вас на руках менее 30−50% стоимости объекта недвижимости с вами никто даже разговаривать не будет, а ПДН после получения ипотеки должно быть на уровне 50% и ниже. При нынешней ситуации с закредитованностью населения это совершенно ненаучная фантастика, подобных клиентов просто не найти, их в буквальном смысле этого слова единицы. И, учитывая «планомерный рост благосостояние населения РФ», таковых с каждым днём всё меньше.
Про рынок недвижимости в последнее время всё чаще говорят в контексте так называемого «ипотечного пузыря» — если граждане массово перестанут платить по ссудам, всё рухнет. То есть никакого рынка не станет, совсем. Если к тем миллионам квартир, которые ныне простаивают в ожидании несуществующих покупателей, добавятся и отобранные у неплатёжеспособных ипотечников, то всем станет понятно, что недвижимости стало как-то слишком много.
Интересны и законодательные тенденции. До недавнего времени банкам неофициально «настоятельно рекомендовали» не выселять злостных неплательщиков по ипотеке, семьи с детьми — особенно. В конце июня сего года Верховный суд и вовсе запретил отбирать жильё у ипотечников, которые не платят по ссудам. Запрет обставлен всякими условиями, но таковые легко корректируются.
Дальше — больше. В настоящий момент Госдума готовит закон — правительство документ уже одобрило! — что у ипотечников, объявивших себя банкротами, вообще не будут отбирать квартиры. Законопроект в работе, конкретики пока практически нет, однако вроде как речь идёт о неких «мировых соглашениях» граждан с банками. И ещё жильё должно быть единственным, но это как раз обычное дело.
«Предполагается, что будет заключено какое-то мировое соглашение между залоговым кредитором и должником. Либо будет достигнута какая-то договоренность в плане реструктуризации, которая будет распространяться только на эти отношения. Другие кредиторы никак не будут участвовать. Суть этой инновации в том, чтобы выделить отношения между залоговым кредитором и остальными, разделить их», — предполагает арбитражный управляющий Михаил Левин.
Но к чему всё это, если утверждается, что просрочка по ипотеке в целом по РФ всего 59,8 млрд рублей или 0,4% от общего объёма задолженности по данным кредитам? Быть может, всё-таки не 0,4%? И даже не 4%?
Например, по потребительским кредитам она уже свыше более 10%, по кредитным картам — в районе 12% и более. А ведь вполне себе серьёзные и уважаемые специалисты утверждают, что россияне не отдают более 20% ссуд! Между прочим, объём задолженности по ипотеке — более 50% розничной кредитной массы…
В начале июня сего года Центробанк уже ужесточал требования к ипотечным заёмщикам, да и к банкам, которые выдают эти ссуды, тоже. Но основные новации были отложены на 1 января 2024 года. И вот сейчас их спешно перенесли на 1 октября 2023 года. Явно неспроста, больше похоже на появление в пределах видимости того самого пса с пятью лапами (© В. Пелевин).
Бесспорно, повышение ставки рефинансирования, которое автоматически сделала ипотеку более дорогой, окончательно убило остатки активности на этом рынке. В условиях продолжающегося падения цен на недвижимость и стойкого ощущения полного обвала этого рынка в целом желающих повесить себе на шею кредит и так практически не было. Но ведь просто так на Неглинной не станут писать всякие постановления, значит, оно нужно.
Причём непонятно, заработают новые нормы именно осенью, или же участникам рынка «порекомендуют присмотреться» к ним немедленно. Скорее всего, именно так.
Рынок ипотеки в РФ «замораживается» в текущем состоянии — иначе весь комплекс мер охарактеризовать просто невозможно. Российское население оказалось неплатёжеспособным, в полном соответствии с теми экономическими реалиями, которые учинили сами же чиновники. Доходы граждан стремительно падают, а их раздражение политикой властей не менее быстро нарастает.
Остаётся понять кто за всё это заплатит. По мировым соглашениям банкроты, как несложно догадаться, ничего платить не захотят. Нет у них денег, да и держаться не за что. Между тем в совокупности ипотечники должны более 15 трлн рублей, а объявить о своей несостоятельности захочет не менее 90−95% должников. И они, что характерно, будут иметь то самое единственное жильё! Катастрофа, никак не иначе.
Лишних 15 трлн рублей нет ни у властей, ни у банков. Для кредитных организаций подобные убытки (плюс отмена всех доходов будущих лет, уже учтённых в планах) означает автоматическое разорение. Призрак краха вполне себе реальный, отнюдь не мираж. Но его власти попытаются избежать, так как он опять-таки автоматически приведёт к «острому росту социальной напряжённости» и спонтанной дератизации. А с корабля нынче бежать уже некуда.
Каков план чиновников пока непонятно, но заплатим явно все мы — простые граждане. Как — тут есть варианты. Бизнес, понятное дело, не тронут — чиновники не обидят своих хозяев. А вот нас могут. Например, «заморозив» вклады. Якобы, для обеспечения устойчивости финансовой системы. Решатся или нет — не факт. Квартиры вон у неплательщиков отбирать боятся…