Недвижимость: Цены в любой момент могут рухнуть «ниже плинтуса»
Правила работы на ипотечном рынке ужесточаются, а ставки по кредитам на покупку жилья вскоре прекратят падать. И регулятор российского финансового рынка, и банкиры ждут непростые времена на рынке недвижимости, который повис в полной неопределённости. По сути, цены в любой момент могут рухнуть «ниже плинтуса», это понимают и потенциальные покупатели, и застройщики. Первые не торопятся, а вторые, наоборот, спешат собрать с народа побольше денег.
«Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, представленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве (кредиты на ДДУ), с первоначальным взносом не выше 10%. Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН). Мера направлена на ограничение практик представления кредитов на ДДУ с низким первоначальным взносом», — говорится в сообщении Центробанка.
Если по-простому: в том случае, когда кредит берётся под покупку квартиры «на стадии котлована», то есть дом строится дольщиками, то, помимо взятых в долг средств, им нужно внести и свои. Причём более 10%, иначе банку, который предоставляет ипотеку, придётся повысить ставку — ЦБ обложит его дополнительными «поборами». Причём совершенно обоснованно.
Строить в кредит, не имея собственных средств, нынче очень опасно. Ситуация на рынке недвижимости просто аховая, цены с конца февраля 2022 года и по сей день уже упали на 15−20%, и потенциал их снижения далеко не исчерпан.
«Вторичная недвижимость в Москве продолжит дешеветь и осенью. Объем предложения все еще превышает спрос, хотя мы видим рост заключаемых договоров с продавцами и это обычная сезонная история. На рынок начинают поступать новые интересные объекты», — говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич.
Риэлтеры осторожничают, более 15% «вниз» они не предсказывают, хотя ряд экспертов и оговариваются, что в случае неких «потрясений» стоимость квартир может вообще обвалиться. Естественно, при таких ожиданиях регулятор и поднял оцени риска для ДДУ по ипотеке. Ведь в любой момент построенный (или, что хуже, недостроенный) дом может подешеветь в пару раз. При нулевых или около того первоначальных взносах люди просто откажутся от договоров, повесив убытки на банк. Если же внесена приличная сумма, то стройка продолжится. Всё вполне логично.
Стоит отметить, что банкиры-дураки как-то перевелись, этих самых кредитов на ДДУ с небольшим первоначальным взносом и так практически нет, это всего 0,3% от рынка. То есть почти ноль. А те, что есть, выдаются явно не просто так — под свои проекты и своим людям. Тем не менее, риски растут, факт, и ЦБ решил это пресечь. Правильно.
В целом же ситуация на ипотечном рынке какая-то странная. Весной он провалился до показателей 10-летней давности, но летом, судя по заявлениям «экспертов», чуть ли не полностью восстановился и догоняет показатели 2021 года. Что более чем странно — кто-то что-то явно либо не договаривает, либо приукрашивает.
«На рынке жилья наблюдается тенденция к снижению цен, что также стимулирует спрос на ипотеку. В августе снижалась стоимость метра жилья в Московском регионе, ощутимее всего — в Москве. Спрос перетекает из Москвы в Новую Москву и Подмосковье из-за более дешевого жилья и того, что продавцы в Москве удерживают цены в ожидании осеннего оживления на рынке», — говорит главный экономист главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Александра Львова.
Вообще-то, когда всё падает влезать в долги чтобы купить дешевеющий актив как-то не очень логично… Впрочем, людям нужно говорить что-то жизнеутверждающее. А вот различным исследованиям всевозможных агентств и прочих «аналитиков», которые трубят о росте ипотечного рынка четвёртый месяц, как-то нет особого доверия нет. Эти явно действуют в интересах застройщиков, которые сейчас всеми правдами и неправдами хотят избавиться от потенциально опасных активов. Дома, имеющие высокую себестоимость, в любой момент могут принести им убыток. Значит, надо их срочно сбагрить.
«Лично я не вижу никакого притока ипотечников, они как пропали весной, так больше и не появлялись. А всё потому, что цены падают, причём конца и края этому процессу пока не видно. Прежде всего, рынок толкает вниз лютое безденежье людей, цены на продукты питания, одежду, прочие товары первой необходимости растут, а зарплаты нет. Да и безработица растёт, причём явно не теми темпами, как говорят власти. Хотя даже они вроде как тут перестали изображать щенячий оптимизм и предрекают рост числа нетрудоустроенных граждан. В общем, платить ежемесячные взносы людям не с чего, ровно как не на что покапать пока ещё очень дорогие квартиры», — считает частный риэлтер Татьяна Иванова.
«Ипотека под 0,01% годовых» — подобной рекламы сейчас стало много, но доверять ей не стоит. Таким образом продаются заведомо переоценённые объекты, которые за наличные просто никто не купит. Да и первоначальный взнос с вас возьмут большой, таким образом банкиры страхуются от падения цен, которое всеми ожидается. В целом же ставки по ссудам на покупку жилья, которые вроде бы как падали, остановили своё снижение.
«В этот раз снижение ключевой ставки было меньшим, чем на прошлом заседании регулятора, к тому же ЦБ заявил, что вероятность ее дальнейшего уменьшения сузилась. В этих условиях стоимость „длинных“ денег на рынке практически не изменилась, поэтому возможностей провести снижение ставок по кредитам, в том числе ипотечным, немного. Ориентируясь на риторику ЦБ, можно сказать, что в ближайшее время рынок возьмет определенную паузу и будет стимулировать потенциальных клиентов, скорее, неценовыми условиями», — заявили в ВТБ.
Более того, осторожные намёки, что ставка рефинансирования может перестать снижаться, также говорят не в пользу ипотеки. И всего рынка недвижимости в целом, на котором доля заёмных денег до начала спецоперации на Украине превышала 90%. По большому счёту, это может подтолкнуть цены к новой волне падения, которое остановить будет уже крайне сложно.
«Волатильность сформировали два главных фактора. Во-первых, выросла конкуренция за покупателя из-за увеличившегося объема предложения. Во-вторых, увеличилась доля объектов со срочной продажей, где собственники готовы снижать цену, чтобы ускорить сделку», — объясняет руководитель московского отдела продаж компании «Этажи» Андрей Сердюк.
Да, всё именно так, в борьбе за немногочисленных покупателей застройщики готовы снижать цены, им срочно нужны деньги. Это — с одной стороны. С другой, имеются многочисленные «инвесторы», которые купили квартиры, дома и участки в расчёте на рост цен, и они привыкли, что недвижимость постоянно дорожает. Ведь последние 20 с лишним лет всё так и было. Экономика для этих мелких барыг лес тёмный, по сути, это малограмотный и жадный народ. И вот они пока держатся.
Однако, как только спрос упадёт до близких к нулю отметок, а вероятность этого крайне велика, «инвесторы» могут начать спонтанный сброс своих активов. Что спровоцирует лавинообразное падение цен. Понимание этого и финансистов есть, у застройщиков тоже. Именно поэтому последние так торопятся. Напротив, простым гражданам, которым нужно решать «квартирный вопрос», спешить не стоит. Нужно дождаться определённости и только тогда принимать решение.