Как запрет на предоставление сведений из ЕГРН отразится на рынке недвижимости?
В настоящий момент в законодательстве установлено, что «приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным». Наличие выписки из ЕГРН на момент проведения сделки свидетельствует о том, что покупатель проявил должную осмотрительность, проверил продавца и квартиру. После того, как новый закон вступит в силу, сделать этого покупатель самостоятельно уже не сможет.
«Удивляет новая предложенная схема получения выписки из ЕГРН: сначала покупателю нужно будет подписать предварительный договор, взять на себя обязательства заключить с продавцом основной договор купли-продажи, и только после этого ему будет предоставлена возможность ознакомиться информацией из ЕГРН о правообладателе квартиры и зарегистрированных на ней обременениях. Такая конструкция может иметь для покупателя негативные последствия, – рассказывает Ирина Монастырская. – Получается, что покупатель открывает сделку, еще не зная, работает он с собственником, который имеет право распоряжаться квартирой, или с каким-то другим лицом. При заключении предварительного договора передается задаток. Если затем выяснятся какие-то моменты, не позволяющие заключить сделку, с возвратом денег могут возникнуть сложности. Как показывает практика, многие продавцы зачастую не знают, что на квартире наложено обременение или арест. Например, продавец мог погасить ипотеку, при этом банк до сих пор не снял с квартиры обременение. Проводить сделку с такой квартирой до снятия обременения нельзя. Сегодня все такие моменты проясняются до совершения сделки, выявить их позволяет заказанная покупателем или представляющим его интересы риелтором выписка из ЕГРН. В дальнейшем покупатель сам получить эти данные не сможет».
Кроме того, по словам эксперта, невозможность для покупателя самому получить выписку из ЕГРН может привести к росту случаев мошенничества с недвижимостью. Если продавец будет предоставлять на сделку бумажную выписку из ЕГРН, у покупателя уже не будет возможности ее проверить. «Когда покупатель сам заказывал выписку в Росреестре, он получал информацию из официального источника, – отмечает Ирина Монастырская. – А кроме того, не нужно забывать, что сведения в выписке актуальны на дату ее выдачи. Сегодня на объекте нет обременений, а завтра на квартиру может быть наложен арест. Такие проблемы выявлялись при повторном заказе выписки перед сделкой. Как правило, выписку из ЕГРН по объекту заказывали несколько раз, чтобы убедиться, что за время подготовки к сделке ничего не изменилось. Теперь сам покупатель заказать ее не сможет, а продавец может не согласиться предоставлять ее несколько раз . При обращении же нотариусу эта услуга будет платной, что увеличит расходы покупателя при проведении сделки».
Также могут возникнуть проблемы с расчетами по сделкам с квартирами. В настоящий момент если квартира приобретается с помощью кредита, раскрытие аккредитива в банке происходит после того, как предоставляется выписка из ЕГРН, из которой следует, что право собственности на квартиру зарегистрировано на покупателя, а залог на квартиру зарегистрирован в пользу банка, выдавшего кредит. Только после этого продавец получает деньги. Если банк не сможет удостовериться, что собственность перешла к покупателю, аккредитив он не раскроет. Но возможно, механизм расчета в таких случаях будет проработан ближе к моменту вступления закона в силу.
Удлиняются сроки проведения сделок с недвижимостью. Сейчас сделку можно провести за один рабочий день. После того, как изменения вступят в силу, из-за дополнительных обращений за выпиской вся процедура будет занимать больше времени.
Помимо покупателей после введения запрета на получение данных из ЕГРН могут пострадать те, кто снимает жилье. До сих пор прежде чем подписать договор аренды, чтобы подстраховаться от мошенничества, арендаторы заказывали выписку из ЕГРН. Она позволяет убедиться, что тот человек, который сдает им квартиру, действительно ей владеет. Чтобы исключить случаи, когда мошенник снимает квартиру, после чего, выдавая себя за владельца, сдает ее еще нескольким арендаторам, собирает с них деньги и скрывается.
Еще один момент, который может серьезно осложнить запрет на выдачу данных из ЕГРН – подача исковых заявлений в суды. «Если собственник узнает, что из-за действий мошенников он уже не является владельцем квартиры, собственность перешла к другому лицу, для защиты своих прав ему нужно обращаться в суд. Для составления искового заявления надо указать сведения об ответчике. В нем должны быть указаны фамилия, имя, отчество нового владельца квартиры, дата и место его рождения, данные СНИЛС, номер регистрационной записи регистрации права. Данные об ответчике можно собрать только основываясь на информации о правообладателе из ЕГРН. Получить их сам бывший собственник квартиры уже не сможет, а нотариус для этих целей может сведения из ЕГРН не предоставить. Видимо, сначала бывшему собственнику придется обращаться в полицию, чтобы узнать фамилию, имя, отчество ответчика. В результате составление обращения в суд может занять очень длительный срок. И наложить арест на квартиру до открытия судебного производства будет невозможно. Так что квартира за это время может сменить владельцев несколько раз», – отмечает Ирина Монастырская.
Изображение:pixabey.